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Schimmel! Wie Mieter handeln müssen  Wohnen
Schimmel! Wie Mieter handeln müssen Wohnen | Schimmel Badezimmer Decke

Bei Schimmel in der Wohnung gilt: Betroffene sollten umgehend handeln, um Folgeschäden und Gesundheitsprobleme zu vermeiden. Was Mieter und Eigentümer gegen Schimmel tun können und wer für den Schaden letztlich zahlt.

Schimmelpilzsporen sind überall: Ob sie sich in einer Wohnung ausbreiten und einen Schaden anrichten können, hängt allerdings von vielen Faktoren ab. Grundsätzlich gilt: Schimmelpilze brauchen nicht nur Nährstoffe – die sie in jeder Wohnung reichlich finden – sondern auch Feuchtigkeit. Ist beides gegeben, kann sich Schimmel ausbreiten.

Die Wissenschaft kennt über 100.000 unterschiedliche Schimmelpilzarten, manche davon sind ungefährlich – man denke nur an französischen Weichkäse –, andere hingegen hochgradig gesundheitsgefährdend.

Das trifft auf viele der verbreiteten Schwarz-, Rot- oder Grünschimmelarten zu, die sich bevorzugt an Wänden und Decken ausbreiten. Es gibt auch Schimmelarten, bei denen ein Befall für die Bewohner nicht erkennbar ist, sie können nur durch Raumluftanalysen und Materialproben nachgewiesen werden.

Grenzwerte, wie viele Schimmelsporen in der Luft sein dürfen, gibt es nicht. Wird Schimmelbefall entdeckt, gilt das Vorsorgeprinzip: Auch kleinere Schimmelschäden sollten sicherheitshalber schnell fachgerecht beseitigt werden.

Schimmelpilze gibt es überall, wenn auch in geringen Konzentrationen. Ein Pilz besteht aus einem Myzel, einem fadenförmigen Geflecht, sowie den Sporen. Werden letztere eingeatmet, können sie gesundheitliche Probleme verursachen.

Egal, ob es sich um einen kleineren oder größeren Schimmelbefall handelt: zunächst gilt es, Ursachenforschung zu betreiben. Denn den Schimmel zum Beispiel nur mit einer Anti-Schimmel-Farbe zu überstreichen oder mit Antischimmelspray oder Schimmelentferner zu behandeln mag optischen Erfolg bringen, beseitigt aber nicht die Ursache. Die Folge: Der Schimmel kommt wieder.
1.) Erst Ursachen erkennen, dann Schimmel entfernen

Grundsätzlich gibt es verschiedene Ursachen, die ein unterschiedliches Handeln erfordern:

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Maßnahmen: Diese Feuchtigkeit muss durch regelmäßiges Stoßlüften nach draußen gebracht werden. Empfehlenswert ist es deshalb, etwa dreimal täglich für fünf bis zehn Minuten die Fenster zu öffnen.

Geschieht dies nicht, kann sich die Feuchtigkeit vornehmlich an kalten Wandstellen absetzen und bildet dabei einen idealen Nährboden für Schimmel. Neubauten sind üblicherweise sehr dicht und gut gedämmt. Auch hier ist häufiges Lüften oder auch der Einbau einer Lüftungsanlage empfehlenswert, um die Feuchtigkeit nach draußen zu transportieren und Schimmel zu vermeiden.

Insbesondere viele Altbauten sind schimmelgefährdet: Schlecht gedämmte Außenwände und Fensterlaibungen werden im Winter besonders kalt. Die warme und feuchtigkeitsgesättigte Innenluft kann dann leicht an den kalten Stellen kondensieren. Werden neue Fenster eingebaut, die besser dämmen als die Außenwände, kann an diesen Feuchtigkeit kondensieren – auch hier droht Schimmelgefahr. Häufiges Lüften hilft nicht in allen Fällen. Oft kann das Problem der Wärmebrücken nur durch Dämmmaßnahmen beseitigt werden.

Maßnahmen: Deshalb sollte nach einem solchen Vorfall so schnell wie möglich gehandelt werden. Bei einem Wasserrohrbruch sofort den Hauptwasserhahn zudrehen und einen Handwerker mit der Reparatur des defekten Rohres beauftragen.

Ansonsten gilt: Sofort nach Schadenseintritt das oberflächliche Wasser gründlich wegwischen und viel lüften. Ist das Wasser schon in Bauteile eingedrungen, ist in vielen Fällen der Einsatz eines Bautrockners empfehlenswert. Solche Geräte können Betroffene zum Beispiel in Baumärkten mieten.

Es muss aber sichergestellt sein, dass der Bautrockner auch die gesamte Feuchtigkeit beseitigen kann. Das kann schwierig werden, wenn zum Beispiel Feuchtigkeit in die Dämmung des Estrichs eingedrungen ist, was für den Laien oft schwer zu erkennen ist. Dann muss unter Umständen ein Fachmann Bohrungen in den Estrich vornehmen, um das Material zu entfeuchten. Hat sich schon Schimmel gebildet, müssen betroffene Stellen nach der Trocknung entfernt und erneuert werden.

Bei Bestandsgebäuden treten die verursachenden Schäden meist zunächst unbemerkt und schleichend ein. Oft sind es undichte Stellen am Bauwerk wie etwa defekte Dächer, beschädigte Dachrinnen und Fallrohre, Mauerwerksrisse, schadhafte Kellerabdichtungen oder defekte Zu- und Abwasserrohre, die die Feuchtigkeit im Bauwerk erhöhen.

Maßnahmen: Neubauten müssen gut austrocknen, bevor sie bezogen werden, technische Trockengeräte können diesen Vorgang beschleunigen. Tritt in einem Altbau ein Schimmelbefall auf, gilt es, möglichst schnell die Ursache zu finden und diese vollständig zu beseitigen, bevor der Schimmel entfernt wird, ansonsten bringt die Schimmelsanierung nur temporären Erfolg.

2.) Dem Schimmel auf der Spur: Schimmelabstriche analysieren lassen

In solchen Fällen wird ein Schimmelabstrich gemacht und ins Labor eingeschickt. Die Auskunft über die Art des Schimmelpilzes kann zu einer fundierten Diagnostik der gesundheitlichen Beschwerden beitragen.

3.) Schimmel entfernen: Wann ein Fachmann nötig ist

Bei größeren Schimmelschäden sollte zur Schimmelbekämpfung grundsätzlich ein Fachmann hinzugezogen werden: Ist die Ursache unklar, empfiehlt es sich, einen Sachverständigen mit der Begutachtung zu beauftragen.

Kleinere Schimmelschäden können Heimwerker bisweilen aber auch selbst beseitigen. Bewohner, die eine Allergie gegen Schimmelpilzsporen haben, sollten hierfür einen Fachmann zurate ziehen. Generell versteht das Umweltbundesamt unter kleineren Schäden Flächen von weniger als einem halben Quadratmeter.

Zudem sollten Heimwerker bei den Arbeiten Atemschutz und Handschuhe tragen. Die befallenen Flächen müssen bei der Schimmelentfernung befeuchtet werden, um zu verhindern, dass Sporen in die Luft gelangen.

Bei glatten, nicht porösen Flächen wie etwa Glas reicht eine Reinigung der befallenen Stellen mit Haushaltsreiniger und ein anschließendes Abreiben mit 70-prozentigem Alkohol.

Bei porösen Baumaterialien wie etwa Putz muss oft davon ausgegangen werden, dass der Pilz schon in das Material eingedrungen ist. Dieses muss zur Schimmelbekämpfung entfernt und ausgetauscht werden. Grundsätzlich sollte aber auch bei einem kleinen Schimmelschaden die Ursache ermittelt werden, um einem erneuten Befall vorzubeugen.

Schimmel an der Decke im Badezimmer Stockfotografie - Alamy
Schimmel an der Decke im Badezimmer Stockfotografie – Alamy | Schimmel Badezimmer Decke

Ist ein Schimmelschaden aufgetreten, stellt sich die Frage, wer für die Beseitigung zuständig ist und die Kosten tragen muss. Je nach Ursache und der Frage, ob es sich um eine Miet- oder Eigentumswohnung handelt, fallen die Antworten unterschiedlich aus. Und auch wer eine Immobilie mit ehemaligem oder noch vorhandenem Schimmelschaden verkaufen will, muss einiges beachten.

In der Praxis lässt sich aber oft nicht zweifelsfrei das Lüftungsverhalten des Mieters nachvollziehen, weshalb es immer wieder zu Streitigkeiten kommt. Rechtlich gesehen muss zunächst der Mieter beweisen, dass ein Mangel vorliegt.

Im zweiten Schritt ist der Vermieter an der Reihe: Er muss darlegen, dass er den Mangel nicht zu verantworten hat. Anschließend muss der Mieter beweisen, dass nicht er Verursacher des Mangels ist.

Da diese Beweiskette komplex und nicht immer einfach zu führen ist, werden solche Konflikte häufig vor Gericht ausgetragen. In vielen Fällen kann oft nur ein kostspieliges Sachverständigengutachten die Ursache für den Schimmelbefall klären.

Ist der Mieter der Verursacher, so kann er die Miete nicht mindern und auch keine weitergehenden Ansprüche an den Vermieter geltend machen.

Ist hingegen ein baulicher Mangel die Ursache für den Schimmelbefall, so haftet der Vermieter für den Schaden. Der Mieter kann für den Zeitraum, in dem er die Wohnung nicht vertragsgemäß nutzen konnte, eine Mietminderung geltend machen. Diese kann je nach Schwere des Schimmelbefalls unterschiedlich hoch sein – ist die Wohnung unbewohnbar, bis zu 100 Prozent.

Der Mieter kann nur dann eine Mietminderung geltend machen, wenn er den Vermieter über den Schaden unterrichtet. Er ist sogar verpflichtet, den Schaden seinem Vermieter mitzuteilen, sobald er diesen bemerkt. Macht er dies nicht, droht ihm sogar Ärger: Denn wenn sich der Schimmelbefall weiter ausbreiten kann, ist der Mieter eventuell sogar schadensersatzpflichtig. 

Unter Umständen kommen auch weitere Schadensersatzansprüche in Betracht, etwa dann, wenn Möbel oder andere Gegenstände des Mieters durch den Schimmelschaden in Mitleidenschaft gezogen werden.

Wie Mieter und Vermieter reagieren sollten, wenn es in der Wohnung schimmelt, klären folgende Beiträge:
Wenn Mieter plötzlich ihre Miete mindern – so sollten Vermieter reagieren
Mängelanzeige: So mahnen Mieter Mängel richtig an

Ist der Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft von einem Schimmelschaden betroffen, stellen sich folgende Fragen: Wurde der Schimmel vom Wohnungseigentümer verursacht? Betrifft der Schaden nur seine Wohnung oder liegt die Ursache im Gemeinschaftseigentum begründet?

Fall 1: Das Gemeinschaftseigentum ist betroffen

Tritt der Schaden nur am Gemeinschaftseigentum wie dem Dach oder der Fassade auf, so tragen alle Eigentümer anteilig die Kosten.

Fall 2: Nur die Wohnung eines Eigentümers ist betroffen, die Ursache liegt bei ihm

Ist nur die Wohnung des Eigentümers – also sein Sondereigentum – betroffen und liegt die Ursache nicht an einem Schaden am Gemeinschaftseigentum, so ist der Eigentümer allein verantwortlich für die Beseitigung des Schadens und trägt auch alle Kosten.

Fall 3: Nur die Wohnung eines Eigentümers ist betroffen, die Ursache liegt im Gemeinschaftseigentum

Schwieriger wird es, wenn der Schimmelschaden im Sondereigentum auftritt, aber die Ursache im Gemeinschaftseigentum zu finden ist: Denn auch in diesem Fall trägt der Wohnungseigentümer oftmals selbst die Kosten.

Die Gemeinschaft haftet nur dann, wenn der Schaden schuldhaft etwa dadurch verursacht wurde, dass ein bekannter Schaden am Gemeinschaftseigentum nicht beseitigt wurde.

Grundsätzlich gilt allerdings: Der Verwalter einer Wohnanlage muss den Ursachen eines Schimmelschadens auch im Sondereigentum nachgehen und Defekte am Gemeinschaftseigentum wie etwa undichte Stellen am Dach, die einen Schimmelschaden im Sondereigentum verursachen könnten, umgehend beseitigen. Weigert sich hier die Eigentümergemeinschaft, kann ein betroffener Eigentümer die Beseitigung solcher Schäden notfalls sogar gerichtlich durchsetzen.

Wer eine Eigentumswohnung erwerben will, sollte die Beschlüsse der Gemeinschaft der letzten Jahre studieren, um festzustellen, ob es Schäden gab und wie die Gemeinschaft damit umging:
Eigentümergemeinschaft: Worauf Wohnungskäufer achten sollten 

Der Verkäufer sollte keinesfalls einen Schimmelschaden einfach mit Anti-Schimmel-Farbe übertünchen und darauf hoffen, dass der Kaufinteressent nichts bemerkt. Grundsätzlich gilt: Sämtliche Eigenschaften der Immobilie, die die Kaufentscheidung des Interessenten beeinflussen können, muss der Verkäufer mitteilen.

Ob der Verkäufer fachmännisch beseitigte Mängel mitteilen muss, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Zwar muss ein Verkäufer nicht die komplette Historie des Gebäudes darlegen. Aber zumindest dann, wenn der Kaufinteressent Fragen nach früheren Schäden stellt, sollte der Verkäufer wahrheitsgemäß antworten.

Dasselbe gilt, wenn ein größerer Schaden in der Vergangenheit fachmännisch beseitigt wurde. Dies sollte der Verkäufer von sich aus mitteilen: Denn auch dann ist eine Wertminderung des Gebäudes trotz erfolgreicher Sanierung nicht ausgeschlossen, was die Kaufentscheidung des Interessenten beeinflussen könnte.

Schimmel verheimlicht? So treten Immobilienkäufer vom Kaufvertrag zurück.

Besser als Schimmel zu beseitigen ist es allemal, ihm erst gar keine Chancen zu geben. So können beispielsweise eine regelmäßige Inspektion und Wartung des Dachs durch einen Dachdecker dabei helfen, kleine Mängel schon frühzeitig zu erkennen und zu beseitigen, sodass erst gar kein Schaden entstehen kann. Bewohner sollten zudem regelmäßig potenziell schimmelgefährdete Stellen begutachten, also zum Beispiel hinter die Schränke schauen.

Auch Luftentfeuchter können helfen, die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung unter Kontrolle zu halten.

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Badezimmer Schimmel Decke
Badezimmer Schimmel Decke | Schimmel Badezimmer Decke

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Taucht Schimmel auf, sollte bei Mietwohnungen umgehend der Vermieter, bei Eigentumswohnungen die Hausverwaltung informiert werden, um schnell etwaige Ursachen ausfindig zu machen.

Zunächst gilt die Vermutung, dass der Vermieter zuständig ist. Dieser hat dann die Beweislast, dass der Schimmel vom Mieter verursacht wurde. Wird der Beweis erbracht, hat der Mieter dann die Möglichkeit, den Gegenbeweis zu erbringen, dass er eben doch nicht den Schimmel verursacht hat. Gelingt dies, ist der Vermieter endgültig in der Pflicht.

Sofern der Mieter nicht selbst für den Schimmel verantwortlich ist, kann er unter Umständen die Miete mindern. Dafür muss er umgehend den Vermieter informieren. Die Minderung steht dem Mieter ab Auftreten des Mangels zu. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Schwere der Beeinträchtigung, die sie beim Nutzen der Mietwohnung verursacht. Ist die Wohnung so schwer vom Schimmel befallen, dass sie praktisch unbewohnbar ist, so kann die Minderungsquote bis zu 100 Prozent betragen. Es ist jedoch empfehlenswert, sich über die mögliche Höhe der Minderung rechtlich beraten zu lassen, denn eine zu hoch angesetzte Minderungsquote kann als Mietrückstand ausgelegt werden.

Durch richtiges Heizen und Lüften kann Schimmel vorgebeugt werden. Mehrmals täglich kurz stoßzulüften ist dabei besser und vor allem energiesparender, als die Fenster längere Zeit nur in Kippstellung zu halten.

Falls bauliche Mängel vorhanden sind, die Schimmelbefall begünstigen, sollten diese umgehend beseitigt werden.

Zunächst zahlt derjenige den Sachverständigen, der ihn beauftragt. Kommt es zum Streit, trägt die unterlegene Prozesspartei die Kosten.

Laut Paragraf 569 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist eine fristlose Kündigung möglich , wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dabei reicht es aus, wenn der Mieter dem Vermieter den Schimmelschaden mitteilt, dann ist der Vermieter in der Beweislast, dass die Ursache des Schimmelbefalls nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt, sondern dass der Mieter verantwortlich ist. Will er deshalb kündigen, sollte er sich allerdings rechtlich beraten lassen. Doch auch der Vermieter kann dem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser die Bausubstanz gefährdet.

Frank Kemter

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sebhir am 31.01.2020 13:26

Eine Wertminderung des Gebäudes trotz erfolgreicher Sanierung ist ja laut diesem Artikel nicht ausgeschlossen, wie kann man diese „Wertminderung“ festlegen?

Immowelt-Redaktion am 04.02.2020 07:40

Hallo sebhir,

die Wertminderung aufgrund beseitigter Schäden, auch merkantiler Minderwert genannt, wird von Gutachtern bei der Erstellung von Wertgutachten mit berücksichtigt. Es ist freilich ein fiktiver Wert, der davon ausgeht, dass auch dann, wenn ein Schaden sachgerecht repariert wurde, bei potenziellen Käufern ein gewisses Unwohlsein eintritt (ist wirklich alles gut? Kann das erneut auftreten?) – vergleichbar zum Beispiel mit Autos, die einen reparierten Unfallschaden haben und trotzdem weniger Wert sind als unfallfreie Fahrzeuge.

Beste Grüße

die Media am 05.06.2018 08:53

Können uns helfen in die Badezimmer Schimmel

Immowelt-Redaktion am 05.06.2018 09:06

Schimmel an der Decke im Badezimmer Stockfotografie - Alamy
Schimmel an der Decke im Badezimmer Stockfotografie – Alamy | Schimmel Badezimmer Decke

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wir sind ein Immobilienportal und daher leider nicht die richtigen, um Ihnen bei der Schimmelbekämpfung zu helfen. Wir würden Ihnen empfehlen, sich an einen Sanierer, einen Mess- und Trocknungstechniker oder eine Fachfirme zu wenden, die sich auf die Beseitigung von Gebäudeschäden spezialisiert hat.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Andreas Held am 25.06.2018 04:29

Hallo,

auch wir hatten vor kurzem Schimmel in unserem Badezimmer. Wir haben viele Methoden und Produkte ausprobiert, jedoch ohne Erfolg. Letztlich mussten wir eine Fachfirma beauftragt, diesen zu beseitigen. [Kommentar gekürzt, Anm. d. Red.]

B.trippel am 04.04.2018 12:36

Vonovia habe ich nach gefragt wann der Dachdecker kommt.Wir haben ihm Schlafzimmer schimmel.Es war vor kurzer Zeit eine Maler ihm Haus.Und hat das schlafzimmer füften wir Täglich.

grobibo am 06.09.2017 15:04

Moin.. wir haben seit ca 18 Monaten einen Wasserschaden mit starkem Schimmelbefall .. der sehr stinkt.. und dass weiß unser Vermieter.. aber es interessiert die nicht.. obwohl das auch alles beim Mieterschutzverein liegt.. gibt es keinerlei Reaktion. .auch im Schriftverkehr.. keine Reaktion.. aber da wir auch gerne übersiedeln wollen.. und die dort auch genug Leerstände dort haben.. auch keine Reaktion.. was kann man machen.. auch Telefonate dorthin.. KEINE REAKTION.. was nun.. ?? MFG

Immowelt-Redaktion am 06.09.2017 15:16

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn der Vermieter weiterhin nicht reagiert, steht Ihnen erstens das Recht zu, die Miete zu mindern und zweitens in besonders drastischen Fällen auch fristlos zu kündigen. Beides sollten Sie jedoch nicht ohne vorherige Beratung durch einen Mieterverein machen. Bitte beachten Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie entweder bei einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Ligner am 06.09.2017 14:25

Danke für die Infos über Schimmelbekämpfung. Ich besitze ein altes Haus, mit Ziegelsteinen gebaut, das vor ca. 10 Jahren mit Lehm innen verputzt wurde, von einem anderen Mieter mit Acrylfarbe überdeckt wurde.

Jetzt hat sich an einer Stelle , nachdem der Putz ( Lehm und Acrylfarbe)sich gelöst hat, Schimmel gebildet.

Reicht es, wenn ich diese Stelle mit Schimmelvernichter “Aktivchlor” behandle? Die Wand ist jetzt trocken geworden, nachdem das Dach abgedichtet wurde.

Im Voraus vielen Dank für Ihren Rat.

Mit freundlichen Grüßen

C. Ligner

Immowelt-Redaktion am 06.09.2017 14:31

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

kleinere Schimmelflecken lassen sich mit solchen Reinigern sicher ganz gut entfernen. Sie sollten allerdings beobachten, ob der Schimmel wiederkommt. Ist das der Fall, sollten Sie einen Experten mit der Entfernung beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Der Decke Schimmel, gezeigt auf der Innenseite ein weiß gefliestes
Der Decke Schimmel, gezeigt auf der Innenseite ein weiß gefliestes | Schimmel Badezimmer Decke

die Immowelt-Redaktion

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