Arbeits Kleiner Raum Vorher Nachher

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Eine Sauna, ein Badezimmer und ein Hobbyraum: Das ist die Wunschliste von „Pelli“, wie sich der Nutzer des Internetforums „Haustechnikdialog“ nennt. Dort, wo sich Experten zu allen Themen tummeln, die sich rund ums Haus ergeben können, holte sich der Eigentümer Rat zum geplanten Ausbau seines Kellers zu Wohnzwecken – und bekam reichlich Feedback.

Vorher-Nachher: Ein neues Badezimmer unter 12 Euro / WOHN:PROJEKT
Vorher-Nachher: Ein neues Badezimmer unter 12 Euro / WOHN:PROJEKT | Badezimmer Kleiner Raum Vorher Nachher

Dampfdicht verbaute Vorwände zum Aufbringen von Putz? Auf keinen Fall – Schimmelgefahr! Abdichtung? Nur von außen. Dichtschlamm auf die Wand? Niemals – irgendwo muss die Feuchtigkeit ja hin. „Pelli“ erkannte schließlich selbst: „Eine Lösung gestaltet sich schwierig.“

Wie bei dem im Internet Rat suchenden Hausherrn, weckt der oft vernachlässigte Unterbau von Ein- und Mehrfamilienhäusern zunehmend auch bei anderen Eigentümern hierzulande Begehrlichkeiten. Die einen wollen mehr Platz für ihre Familie, die anderen sehen die Chance, über einen Ausbau zur Wohnung weitere Mieterträge zu generieren. Denn besonders in den deutschen Metropolregionen ist der Wohnraum knapp und teuer, da zählt jeder Quadratmeter.

Vor allem in Trendstädten und Ballungsräumen steigen die Preise für Wohnraum. So sind die Mieten in Berlin in den vergangenen fünf Jahren um 30,8% gestiegen, die Kaufpreise gar um 54,5%.

Quelle: N24

Vorher-Nachher: Ein neues Badezimmer unter 12 Euro / WOHN:PROJEKT
Vorher-Nachher: Ein neues Badezimmer unter 12 Euro / WOHN:PROJEKT | Badezimmer Kleiner Raum Vorher Nachher

„Das knappe Wohnraumangebot treibt in den Großstädten die Nachfrage nach Souterrainwohnungen“, bestätigt Peter-Georg Wagner, Researcher der Maklervereinigung Immobilienverband Deutschland (IVD). Dies liege auch daran, dass viele Eigentümer bei der Umwandlung der Kellerräume nun sehr hochwertigen Wohnraum schaffen. „Sie setzen auf große gegenüberliegende Fensterflächen, um durch Lichtachsen diese Wohnungen hell und geräumig wirken zu lassen“, sagt Wagner.

„Vor allem ältere Mieter schätzen solche Wohnungen, insbesondere, wenn sie ebenerdig über die Rückseite der Häuser erreichbar sind“, sagt Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus & Grund.

Die steigende Nachfrage führe nun dazu, dass immer mehr private Besitzer von Mehrfamilienhäusern deren Kellergeschosse zu Wohnungen ausbauen lassen wollen. Ähnliche Gedanken hegen auch zahlreiche Eigentümer von Einfamilienhäusern oder Doppelhaushälften: Ein weiteres Kind ist unterwegs, die betagten Eltern sollen mit ins Haus einziehen, weil sie allein nicht mehr wohnen können, oder ein zusätzlicher Raum wird für das Home Office als Arbeitszimmer benötigt.

„Viele Eigenheimbesitzer stehen vor der Herausforderung, dass sie mehr Platz in ihrem Haus benötigen als einst gedacht und wollen deshalb den Keller ausbauen“, sagt Corinna Merzyn vom Verband Privater Bauherren (VPB).

12 Kleines Bad Renovieren Vorher Nachher Wohndesign  Eintagamsee
12 Kleines Bad Renovieren Vorher Nachher Wohndesign Eintagamsee | Badezimmer Kleiner Raum Vorher Nachher

Das Problem ist nur: Nicht immer lässt sich das unterste Geschoss so einfach in Wohnraum verwandeln. Egal, ob ein Vermieter neue Wohnungen im untersten Geschoss seines Mehrfamilienhauses schaffen oder ein Eigenheimbesitzer ein Arbeits- oder Kinderzimmer im Souterrain einrichten will – als ersten Schritt empfehlen Experten einen genauen Blick in die Landesbauordnung. Darin sind die Mindestanforderungen an Wohnräume in Kellergeschossen festgelegt. Dabei gibt es von Land zu Land erhebliche Unterschiede. „Es gibt 16 Bundesländer und 16 verschiedene Landesbauordnungen“, sagt Merzyn. „Was in Baden-Württemberg erlaubt ist, kann in Berlin verboten sein.“

Wie unterschiedlich die Bauordnungen gefasst sind, zeigen die zwei wesentlichen Vorgaben: die Mindestraumhöhe und die Größe der Fensterfläche. 2,50 Meter lichte Höhe müssen Kellerwohnungen in Berlin aufweisen, 2,40 Meter sind es in Bayern, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, dem Saarland und Schleswig-Holstein; lediglich 2,30 Meter in den übrigen Ländern. „Die Bundeshauptstadt ist Spitzenreiter, was die Anforderungen betrifft“, sagt Haus-&-Grund-Expertin Storm.

Dies gilt auch für die Größe der Fensterflächen: Wie in Bayern und Hessen müssen sie auch in Berlin mindestens 12,5 Prozent der Grundfläche des jeweiligen Zimmers entsprechen; in den meisten anderen Ländern sind es nur zehn Prozent.

Da ein Fußboden verlegt und ein zusätzlicher Schallschutz an der Decke angebracht werden muss, damit die Mieter der Souterrainwohnung nicht jeden Tritt der Nachbarn über ihnen hören, sollte die Höhe der Kellerräume die in der Landesbauordnung vorgeschriebene lichte Höhe um mindestens zehn Zentimeter überschreiten. Zwar könnten theoretisch „die Fundamente unterfangen und die Bodenplatten tiefer gelegt werden“, sagt Storm. „Der Ausbau würde sich dann aber so sehr verteuern, dass die Gesamtkosten kaum noch durch die späteren Mieterträge gedeckt würden.“

Vorher-Nachher: Ein neues Badezimmer unter 12 Euro / WOHN:PROJEKT
Vorher-Nachher: Ein neues Badezimmer unter 12 Euro / WOHN:PROJEKT | Badezimmer Kleiner Raum Vorher Nachher

Ohnehin können bei der Umwandlung von Kellerräumen in Wohnungen Beträge von bis zu 2000 Euro pro Quadratmeter anfallen. Heizungen müssen installiert, Elektro- und Wasserleitungen verlegt werden. Meist kommt noch eine Abwasserhebeanlage hinzu, um Toiletten- und Brauchwasser in die Kanalisation zu pumpen. Teuer ist zudem der Ersatz der kleinen Kellerfenster durch große Glasflächen. Da die Außenmauern tragende Wände sind, muss die Kellerdecke massiv abgestützt werden, bevor Durchbrüche für die größeren Fenster geschaffen werden können. Häufig müssen auch noch die Außenwände getrocknet und zusätzlich gedämmt werden.

Und dann sind da noch die Planungs- und Genehmigungskosten. „Grundsätzlich muss die Umwandlung von Kellerräumen in Wohnungen vom Bauamt abgesegnet werden“, sagt Researcher Wagner. Deshalb muss ein Architekt eine Zeichnung erstellen, die mit der Bauvoranfrage einzureichen ist. „Zudem müssen Hausbesitzer in etlichen Städten für neue Souterrainwohnungen zusätzliche Stellplätze auf dem Grundstück anlegen oder hohe Ablösesummen an die Kommune zahlen“, sagt Haus-&-Grund-Expertin Storm.

Sie warnt zugleich davor, Kellerräume ohne Genehmigung schwarz in Wohnungen umzubauen. „Werden die Eigentümer ertappt, drohen nicht nur hohe Geldbußen, die Besitzer müssen die neuen Wohnungen auch auf eigene Kosten zurückbauen.“ Die Wahrscheinlichkeit, dass Schwarzumbauten auffallen, sei sehr hoch. „Es muss nur ein unzufriedener Mieter beim Bauamt nachfragen, ob für die Arbeiten eine Genehmigung vorliegt“, sagt Researcher Wagner. Zudem seien Schwarzbauten kaum vermarktbar. „Kein Makler wird eine Wohnung vermitteln, für die es keine Baugenehmigung gibt.“

Eigenheimbesitzer scheinen es da leichter zu haben. Für die Umwandlung eines Kellerraums in ein Arbeits- oder Kinderzimmer ist keine Baugenehmigung nötig. „Nur wenn im Keller eine zusätzliche Einliegerwohnung geschaffen wird, muss die Zustimmung des Bauamtes eingeholt werden“, sagt VPB-Chefin Merzyn. Dennoch rät sie davon ab, bei der Einrichtung eines weiteren Zimmers im Keller die Vorgaben der jeweiligen Landesbauordnung zu missachten. „Bekommt ein missgünstiger Nachbar davon Wind und alarmiert die Behörde, drohen auch in diesem Fall Strafzahlungen und ein Rückbau.“

Kleine Badezimmer Vorher Nachher - Ankleidezimmer : Traumhaus
Kleine Badezimmer Vorher Nachher – Ankleidezimmer : Traumhaus | Badezimmer Kleiner Raum Vorher Nachher

Wie hoch die Kosten ausfallen, hängt vor allem davon ab, ob bereits Heizungsrohre im künftigen Zimmer liegen – und von der Größe des vorhandenen Fensters. „Müssen Heizungsrohre verlegt und ein kleines Kellerfenster durch ein größeres ersetzt werden, belaufen sich die Kosten meist auf 10.000 Euro oder etwas mehr“, sagt Storm. Für ein größeres Fenster seien zumeist auch Erdarbeiten nötig, um einen ausreichend breiten Lichtschacht zu schaffen.

Sind keine aufwendigen Arbeiten mehr nötig, genüge es meist, die Wand und den Fußboden zusätzlich zu dämmen. „Das kann für knapp 1000 Euro Materialkosten in Eigenarbeit geschehen“, sagt Merzyn. Sie rät Bauherren deshalb, gleich bei der Planung ihres Eigenheims darauf zu achten, dass im Keller später problemlos ein oder zwei weitere Zimmer eingerichtet werden können. Soll eine ganze Einliegerwohnung im Keller entstehen, weil die Eltern hinzuziehen, fallen die Kosten deutlich höher aus. Auch das wird „Pelli“ aus dem Haustechnikdialog-Forum inzwischen ermittelt haben.

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